中山市物业纠纷律师_邓五英

业主常因电梯停运、卫生差或公共收益不透明而拒交物业费，物业公司则拿合同和催缴单起诉。邓五英先把收费项目、服务标准和已交金额拆开，不把拒交直接说成有理或没理。

纠纷类型列表

• 物业公司起诉历年物业费、滞纳金，业主认为服务未达标。
• 地面停车、车库、装修保证金被一并写入催缴单。
• 公共水电分摊没有公示，业主要求先审计再付款。
• 前业主欠费，新业主收房时被要求代偿。
• 业委会更换物业公司后，新旧公司都来收费。

全流程法律服务

1. 核对前期物业合同或业主大会选聘合同、收费备案和催缴明细。
2. 能分开的服务缺陷，整理报修、照片和业委会文件，评估减免或反请求。
3. 数额和责任初步清楚后，再决定调解、应诉或由业主主动起诉。
4. 小区公共收益账目如果另有争议，不塞进单纯欠费答辩里一起搅浑。

办案本地优势

邓五英在石岐办公，中山楼盘分布在各镇街，物业费案件由被告住所地或不动产所在地的基层法院受理居多，上诉仍到中山市中级人民法院。她会先问小区是否已经成立业委会。

中山法院对“服务不好所以一分不交”往往不会全部支持，但维修延误、公共区域长期失管，可能影响滞纳金和个别项目的金额。具体幅度看证据，不事先许诺能减多少。

【法律要点解析】

法律依据

物业服务合同适用《民法典》物业服务合同章。业主应按约定支付物业费，物业服务人应按约定和维护标准提供服务。服务质量争议和缴费义务通常要分别评价，而不是自动抵销。一般情形，个案有差异。

诉讼时效

物业费请求权的时效一般为三年。物业公司一次起诉多年欠费时，要逐年看是否已超过时效，业主是否以部分缴费、签收催缴单等方式中断过时效。一般情形，个案有差异。

管辖规则

不动产纠纷可以由不动产所在地法院管辖，合同另有约定的要审查约定是否有效。中山小区跨镇街的，以房屋坐落和被告住所核对管辖，不按物业公司注册地想当然起诉。一般情形，个案有差异。

法院审查重点

法院会看收费标准有没有约定或备案、空置房是否约定减收、滞纳金比例是否过高、业主主张的服务缺陷有没有报修和整改记录。一般情形，个案有差异。

原告主张及证据

物业公司宜提交合同、收费依据、欠费明细、催缴凭证和房屋面积依据。把车位、水费、装修押金和物业费混在一张表里，庭上容易被要求拆分。一般情形，个案有差异。

被告抗辩及证据

业主抗辩服务不达标，宜提供报修记录、照片、视频、业委会决议或主管部门整改文书。只说环境差，却没有时间和地点，很难对应到哪几个月的费用。一般情形，个案有差异。

FAQ

空置房能不能少交物业费？

只有合同、管理规约或当地收费文件写了空置减免时，才按该标准主张。没有约定的，不能自行按某个折扣拒交。

滞纳金按日累加，会全部被支持吗？

比例明显过高时，当事人可以请求法院调整。是否调整、调整到多少，要看约定、欠费时间和实际损失，没有统一折扣。

前业主欠的物业费，新业主必须付吗？

一般应由欠费的前业主承担。买卖合同如果约定由买方承担，那是买方和卖方之间的约定，不能当然变成物业公司越过卖方向买方收费的唯一依据。

业委会能直接代表全体业主起诉物业吗？

要看决议授权范围和诉讼请求是公共事项还是个别业主的欠费。个别房屋的缴费纠纷，通常还是合同相对人自己参加。