中山市租赁合同纠纷律师_邓五英

押金不退、拖欠租金、提前退租和商铺转让，是中山租赁里最常见的四类争执。邓五英先看租的是住房还是商铺、押金条款怎么写、房子有没有交还，再谈起诉或和解，不把押金说成一定全退或一定不退。

纠纷类型列表

• 租期届满或提前搬走，出租人以墙面、家电损耗扣光押金。
• 承租人拖欠租金，出租人想收回房屋并索赔。
• 商铺因消防、道路施工无法营业，双方对减免租金意见相反。
• 未经同意转租，次承租人要求继续使用。
• 租赁期限超过二十年的部分，双方仍按原期限主张。

全流程法律服务

1. 核对合同、支付租金的流水、交房和还房时的照片或交接单。
2. 押金争议先列出合理损耗和超出合理使用的项目，能协商就写抵扣协议。
3. 协商不成，按约定或被告住所地、房屋所在地准备起诉材料。
4. 商铺涉及转让费、装修残值的，和住房押金分开计算，避免一个数字包打所有损失。

办案本地优势

邓五英办过租赁合同纠纷，办公在石岐富力中心。住房租赁多与镇街派出所辖区的居住地有关，商铺则常牵出消防和街道整改，开庭仍在中山市第一人民法院或第二人民法院。

中山法院看押金，通常区分正常使用损耗和故意损坏。只拍了一张空房间照片、没有入住时的对比，双方都可能说不清。

【法律要点解析】

法律依据

租赁合同适用《民法典》租赁合同章。出租人应按约交付可使用的房屋，承租人应按约支付租金并在到期后返还。押金的性质要看合同，可能是违约金预存，也可能是损坏赔偿担保。一般情形，个案有差异。

诉讼时效

租金和押金请求权的时效一般为三年。租期很长、按月支付的，每个应付期可能分别起算。返还押金的时效，一般从租期结束、房屋返还且出租人应当退还时起算。一般情形，个案有差异。

管辖规则

房屋租赁可以约定管辖，没有约定时，不动产所在地法院常有管辖权，被告住所地也可能有管辖权。中山房屋在哪个镇街，决定更可能由哪一个基层法院一审。一般情形，个案有差异。

法院审查重点

法院会核对租期、租金调整、提前解约条件、押金金额和还房时的现状。承租人主张房屋不适住，要看是交付时已存在还是使用中损坏、有没有通知出租人维修。一般情形，个案有差异。

原告主张及证据

主张退还押金的一方，宜提供合同、押金支付记录、还房钥匙交接和房屋现状照片。主张对方损坏的，要指出具体部位和维修报价，而不是只说“很脏”。一般情形，个案有差异。

被告抗辩及证据

扣押金的一方应说明扣除项目与合同依据。以“合同写明押金不退”这种一刀切条款排除自己主要责任的，效力要单独审查，不能当成绝对挡箭牌。一般情形，个案有差异。

FAQ

租期写了二十五年，多出的五年有效吗？

租赁期限不得超过二十年，超出部分一般无效，但不当然推翻已经履行的二十年以内部分。之后双方是否形成不定期租赁，要看有没有继续交房收租。

房东不维修，承租人自己找人修了，能抵租金吗？

先通知出租人维修并保留通知。紧急情况下垫付的合理费用，可以请求偿还或按约定抵扣，发票和维修清单要留好。

商铺因为街道施工停业，租金能不能全免？

要看合同有没有不可抗力或情势变更条款、施工持续多久、是否完全不能使用。部分不能使用的，更常见的是减免一段期间而不是整段租期归零。

未经同意转租，出租人可以立刻收房吗？

出租人可以解除合同，但要按约定或法律规定通知。次承租人是否腾退，还要看其是否知道转租未获同意，以及实际占用情况。